Un sector grande y muy repartido
En España hay unas 60.700 empresas que se dedican a la actividad inmobiliaria por cuenta de terceros. En 2025 facturaron 9.400 millones de euros, un 9,3 % más que el año anterior, y las agencias se llevaron más del 92 % de esa cifra, según DBK.
Es un mercado grande y, a la vez, muy atomizado. Y sigue entrando gente: solo en el primer semestre de 2025 se crearon 10.637 agencias nuevas. Más agencias para el mismo número de propietarios significa más competencia por cada inmueble.
Cuando aparece el anuncio, la carrera ya ha empezado
Según idealista, en el segundo trimestre de 2026 el 7 % de las viviendas vendidas en su portal estuvo menos de una semana anunciado. En Madrid, el 11 %. En esos casos, quien no estaba antes de la publicación no llega.
En el otro extremo, el 36 % tardó entre tres meses y un año en venderse, y el 11 % más de un año. Ahí está el propietario que publicó convencido de que vender solo era fácil y que, después de semanas de llamadas y visitas sin resultado, acaba bajando el precio o cediendo a la primera agencia que le llama.
Vender mal también cuesta
La OCU estudió 60 agencias en cinco ciudades a principios de 2026. Las comisiones de venta iban del 2 % al 6 % del precio, con una media del 5 %. En Madrid, todas las agencias consultadas sobrevaloraron los pisos, entre un 5 % y un 10 % según las estimaciones de la OCU.
Un precio mal planteado al principio se paga después en semanas de anuncio y en rebajas. Por eso el propietario necesita una valoración con datos antes de publicar, no después.
Menos oferta, más competencia por cada propietario
La oferta de viviendas en venta cayó un 11 % en España en el último trimestre de 2025 y alrededor de un 10 % en el primer trimestre de 2026, según idealista. Madrid capital es una excepción: allí los anuncios crecieron un 17 % en ese trimestre. Aun así, en la mayor parte del país hay menos inmuebles para más agencias.
La tesis: llegar antes, y con permiso
Antes de publicar, casi siempre hay señales: un cambio en la vida del propietario, una situación económica, una decisión familiar. Parte de esa información es pública. Otra parte solo la tiene el propio propietario, y solo la comparte si recibe algo útil a cambio, como una valoración honesta de su inmueble.
Esa es la tesis de ATLAS, la plataforma que desarrollamos en Caelum: detectar a tiempo qué inmuebles van a salir al mercado y ofrecer al propietario asesoramiento antes del anuncio. Siempre con su consentimiento: ninguna agencia contacta con nadie que no lo haya autorizado.
Para el propietario, significa vender mejor y con menos desgaste. Para la agencia, conversaciones que llegan a tiempo. Para el mercado, menos anuncios que se eternizan y menos rebajas forzadas.