Un settore grande e molto frammentato
In Spagna ci sono circa 60.700 imprese che operano nel settore immobiliare per conto terzi. Nel 2025 hanno fatturato 9,4 miliardi di euro, il 9,3 % in più dell’anno precedente, e alle agenzie è andato oltre il 92 % di questa cifra, secondo DBK.
È un mercato grande e, allo stesso tempo, molto frammentato. E continuano ad arrivare nuovi operatori: solo nel primo semestre 2025 sono nate 10.637 nuove agenzie. Più agenzie per lo stesso numero di proprietari significa più concorrenza per ogni immobile.
Quando compare l’annuncio, la corsa è già iniziata
Secondo idealista, nel secondo trimestre 2026 il 7 % delle abitazioni vendute sul portale è rimasto online meno di una settimana. A Madrid, l’11 %. In quei casi, chi non c’era prima della pubblicazione arriva tardi.
All’altro estremo, il 36 % ha impiegato tra tre mesi e un anno per essere venduto, e l’11 % più di un anno. Lì c’è il proprietario che ha pubblicato convinto che vendere da solo fosse facile e che, dopo settimane di telefonate e visite senza risultato, finisce per abbassare il prezzo o cedere alla prima agenzia che lo chiama.
Vendere male costa anche
L’OCU, l’associazione dei consumatori spagnola, ha analizzato 60 agenzie in cinque città all’inizio del 2026. Le commissioni di vendita andavano dal 2 % al 6 % del prezzo, con una media del 5 %. A Madrid, tutte le agenzie consultate hanno sopravvalutato gli appartamenti, tra il 5 % e il 10 % secondo le stime dell’OCU.
Un prezzo impostato male all’inizio si paga poi in settimane di annuncio e in ribassi. Per questo il proprietario ha bisogno di una valutazione basata sui dati prima di pubblicare, non dopo.
Meno offerta, più concorrenza per ogni proprietario
L’offerta di abitazioni in vendita è calata dell’11 % in Spagna nell’ultimo trimestre del 2025 e di circa il 10 % nel primo trimestre del 2026, secondo idealista. Madrid città è un’eccezione: lì gli annunci sono cresciuti del 17 % in quel trimestre. Anche così, nella maggior parte del Paese ci sono meno immobili per più agenzie.
La tesi: arrivare prima, e con il permesso
Prima di un annuncio ci sono quasi sempre dei segnali: un cambiamento nella vita del proprietario, una situazione economica, una decisione familiare. Una parte di queste informazioni è pubblica. Il resto lo ha solo il proprietario, che lo condivide soltanto in cambio di qualcosa di utile, come una valutazione onesta del suo immobile.
È la tesi di ATLAS, la piattaforma che sviluppiamo in Caelum: individuare in tempo quali immobili stanno per arrivare sul mercato e offrire al proprietario una consulenza prima dell’annuncio. Sempre con il suo consenso: nessuna agenzia contatta chi non lo ha autorizzato.
Per il proprietario significa vendere meglio e con meno fatica. Per l’agenzia, conversazioni che arrivano in tempo. Per il mercato, meno annunci che si trascinano e meno ribassi forzati.