Ein großer und stark zersplitterter Markt
In Spanien gibt es rund 60.700 Unternehmen, die im Auftrag Dritter im Immobilienbereich tätig sind. 2025 setzten sie 9,4 Milliarden Euro um, 9,3 % mehr als im Vorjahr, und auf Makler entfielen laut DBK über 92 % davon.
Der Markt ist groß und zugleich stark zersplittert. Und es kommen ständig neue Anbieter hinzu: Allein im ersten Halbjahr 2025 wurden 10.637 neue Maklerbüros gegründet. Mehr Makler für gleich viele Eigentümer bedeuten mehr Wettbewerb um jede Immobilie.
Wenn das Inserat erscheint, hat das Rennen schon begonnen
Laut idealista waren im zweiten Quartal 2026 7 % der über das Portal verkauften Wohnungen weniger als eine Woche inseriert. In Madrid waren es 11 %. Wer in diesen Fällen nicht schon vor der Veröffentlichung dabei war, kommt zu spät.
Am anderen Ende brauchten 36 % zwischen drei Monaten und einem Jahr für den Verkauf, 11 % mehr als ein Jahr. Dort findet man den Eigentümer, der überzeugt inseriert hat, allein zu verkaufen sei einfach, und der nach Wochen voller Anrufe und Besichtigungen ohne Ergebnis den Preis senkt oder dem ersten Makler nachgibt, der anruft.
Schlecht verkaufen kostet auch
Die spanische Verbraucherorganisation OCU untersuchte Anfang 2026 60 Maklerbüros in fünf Städten. Die Verkaufsprovisionen lagen zwischen 2 % und 6 % des Preises, im Schnitt bei 5 %. In Madrid überbewerteten alle befragten Makler die Wohnungen, nach Schätzung der OCU um 5 % bis 10 %.
Ein zu Beginn falsch angesetzter Preis rächt sich später mit wochenlanger Inseratsdauer und Preissenkungen. Deshalb braucht der Eigentümer eine datenbasierte Bewertung vor dem Inserat, nicht danach.
Weniger Angebot, mehr Wettbewerb um jeden Eigentümer
Das Angebot an Wohnungen zum Verkauf sank laut idealista in Spanien im letzten Quartal 2025 um 11 % und im ersten Quartal 2026 um rund 10 %. Die Stadt Madrid ist eine Ausnahme: Dort stiegen die Inserate in diesem Quartal um 17 %. Dennoch gibt es im größten Teil des Landes weniger Immobilien für mehr Makler.
Die These: früher da sein, und mit Erlaubnis
Vor einem Inserat gibt es fast immer Signale: eine Veränderung im Leben des Eigentümers, eine finanzielle Situation, eine familiäre Entscheidung. Ein Teil dieser Informationen ist öffentlich. Den Rest kennt nur der Eigentümer, und er teilt ihn nur, wenn er dafür etwas Nützliches bekommt, etwa eine ehrliche Bewertung seiner Immobilie.
Das ist die These hinter ATLAS, der Plattform, die wir bei Caelum entwickeln: rechtzeitig erkennen, welche Immobilien auf den Markt kommen werden, und dem Eigentümer Beratung vor dem Inserat anbieten. Immer mit seiner Zustimmung: Kein Makler kontaktiert jemanden, der es nicht erlaubt hat.
Für Eigentümer heißt das: besser und mit weniger Aufwand verkaufen. Für Makler: Gespräche, die rechtzeitig kommen. Für den Markt: weniger Inserate, die sich endlos ziehen, und weniger erzwungene Preissenkungen.