Chiamare gli annunci
Decine di agenzie chiamano lo stesso privato. Ogni chiamata trova un proprietario più saturo.
PropTech · Intelligenza artificiale
ATLAS trova gli immobili che stanno per essere venduti prima che vengano pubblicati.
Una piattaforma di intelligenza artificiale per agenzie immobiliari. Legge registri pubblici, gazzette ufficiali e portali, individua gli immobili con intenzione di vendita e assegna ogni opportunità all’agenzia giusta, sempre con il consenso del proprietario.
Stato In sviluppo · chiusura dic. 2027 · cerchiamo agenzie pilota e investitori
L’origine
È iniziato su un tovagliolo, a novembre 2024.
Come consulente di Engel & Völkers a Madrid, una domanda non mi dava pace: come parlo con il proprietario di una casa prima che decida di venderla da solo su un portale? Quando l’annuncio compariva, la conversazione arrivava tardi. Dopo molti mesi alla ricerca di una risposta, ho disegnato su un tovagliolo un sistema che individuasse i proprietari intenzionati a vendere, per offrire loro consulenza prima che pubblicassero qualsiasi cosa, sempre con il loro consenso. Così è nato ATLAS. Caelum è stata fondata a luglio 2025 per trasformare quell’idea in un’impresa. Fernando Stimac Jaén, fondatore.
Il problema
Il rivale di un’agenzia non è un’altra agenzia: è il proprietario che crede che vendere da solo sia facile.
Quasi tutti iniziano allo stesso modo: pubblicano su Idealista o Fotocasa, spesso con la nota «astenersi agenzie». Lì iniziano i problemi, e quando finalmente chiedono aiuto la conversazione arriva tardi.
- Pubblica da soloMette l’annuncio su un portale, convinto che vendere o affittare sia semplice.
- Arrivano i curiosiMessaggi di chi non sa cosa cerca, visite non filtrate e candidati che non hanno i requisiti.
- Si esaurisceSettimane di chiamate e visite senza risultato. Scende il prezzo e scende la pazienza.
- Cede per stanchezzaAffida la casa alla prima agenzia che chiama per l’annuncio, o chiude un cattivo affare o con un cattivo inquilino.
Come acquisiscono oggi le agenzie
Le stesse fonti per tutti, e rendono sempre meno.
Farming di quartiere
Girare strade, cassette e condomini: lento, costoso e difficile da scalare.
Informazioni a pagamento
Alcune informazioni di quartiere arrivano solo in cambio di una commissione informale, senza garanzie.
L’app per il proprietario
Consulenza reale prima di pubblicare qualsiasi cosa.
Il proprietario si registra e verifichiamo che sia il titolare della casa. Così sappiamo che chi chiede la valutazione è il proprietario, ed è lui a decidere se parlare con un’agenzia.
Titolare verificato
Verifichiamo che chi richiede la valutazione sia il proprietario.
Visura ipotecaria
Le informazioni catastali e ipotecarie della propria casa, richieste dall’app.
Stato della casa con IA
L’IA analizza le foto e stima lo stato della casa.
Prezzo basato sui dati
Una valutazione basata su dati reali di mercato, non sull’intuito.
Come funziona
Dal segnale pubblico al proprietario che chiede aiuto.
- RaccoltaLettura continua di fonti pubbliche ufficiali e dati di mercato.
- Interpretazione con IAModelli che leggono testi legali, incrociano le fonti ed eliminano i duplicati.
- PunteggioUn punteggio di intenzione di vendita da 0 a 100, calcolato con regole fisse e tracciabili.
- AssegnazioneL’opportunità passa all’agenzia giusta solo quando esiste il consenso al contatto.
Architettura
Tre agenti di IA, ciascuno con un compito.
Separare le funzioni rende ogni decisione verificabile: chi ha rilevato il segnale, perché ha quel punteggio e perché è arrivato a quell’agenzia.
Rileva e valuta
Raccoglie segnali da fonti pubbliche e calcola il punteggio di intenzione di vendita di ogni immobile.
Decide a chi va
Assegna ogni opportunità a un’agenzia abbonata. Non consente alcun contatto senza l’autorizzazione verificata del proprietario.
Affianca l’agenzia
È l’interfaccia dell’agente immobiliare e impara da ciò che accade a ogni opportunità per affinare le successive.
Per chi
Due lati dello stesso mercato, ciascuno con un motivo chiaro per partecipare.
Agenzie
Agenzie immobiliari
Un abbonamento mensile che fornisce opportunità prioritarie nella loro zona prima che arrivino sul mercato aperto.
- Una lista breve di immobili con intenzione di vendita.
- Il motivo di ogni punteggio, segnale per segnale.
- Contatto solo con i proprietari che lo hanno autorizzato.
Proprietari
Proprietari
Una valutazione gratuita, la visura e lo stato della casa analizzato dall’IA. Poi il proprietario decide se farsi accompagnare da un’agenzia.
- Valutazione senza impegno.
- Consenso esplicito e revocabile.
- Nessun contatto commerciale senza il suo permesso.
Conformità
Progettato per superare un audit.
ATLAS è progettato in conformità al regolamento generale sulla protezione dei dati e al regolamento europeo sull’intelligenza artificiale.
Contatto solo con consenso
I segnali pubblici servono a dare priorità. Nessun proprietario viene contattato senza un’autorizzazione verificata.
Punteggio spiegabile
L’IA interpreta i documenti. Il punteggio finale deriva da regole fisse, quindi ogni risultato può essere spiegato e verificato.
Ogni passaggio è registrato
Ogni opportunità registra quale agente ha rilevato il segnale, perché ha quel punteggio e a quale agenzia è arrivata.
Roadmap
Dalla ricerca a dicembre 2027
Scorri per seguire il progetto.
Mar. 2025
ATLAS · RicercaStudio dell’acquisizione immobiliare a Madrid: interviste alle agenzie e analisi di come un immobile arriva oggi sui portali.
Mag. 2026
ATLAS · SviluppoMotore Scout in validazione con dati pubblici reali.
Apr. 2027
ATLAS · PrevistoBeta commerciale: piani B2B per le agenzie e app per i proprietari.
2025 — 2027
Ott. 2025
ATLAS · ArchitetturaProgettazione degli agenti Scout, Director e Consultor e del quadro di consenso che stabilisce quando si può contattare.
Ott. 2026
ATLAS · OggiPrototipo funzionante e selezione delle agenzie pilota a Madrid.
Dic. 2027
ATLAS · ObiettivoSviluppo completato. ATLAS entra in esercizio commerciale con la documentazione AI Act pronta.
Panoramica illustrativa del lavoro di ricerca e sviluppo. Le tappe successive a ottobre 2026 sono previsioni e possono variare.
Dirige un’agenzia a Madrid o vuole investire in ATLAS?
Parliamo di un progetto pilota con la sua agenzia o del round seed da 250.000 €.