Inserate abtelefonieren
Dutzende Makler rufen denselben Privatverkäufer an. Jeder Anruf trifft einen genervteren Eigentümer.
PropTech · Künstliche Intelligenz
ATLAS findet Immobilien, die bald verkauft werden, bevor sie inseriert sind.
Eine KI-Plattform für Immobilienmakler. Sie liest öffentliche Register, Amtsblätter und Portale, erkennt Immobilien mit Verkaufsabsicht und weist jede Chance dem passenden Makler zu, stets mit Einwilligung des Eigentümers.
Status In Entwicklung · Abschluss Dez. 2027 · wir suchen Pilotmakler und Investoren
Der Ursprung
Es begann auf einer Serviette, im November 2024.
Als Berater bei Engel & Völkers in Madrid ließ mich eine Frage nicht los: Wie spreche ich mit einem Eigentümer, bevor er beschließt, privat über ein Portal zu verkaufen? Wenn das Inserat erschien, kam das Gespräch zu spät. Nach vielen Monaten auf der Suche nach einer Antwort skizzierte ich auf einer Serviette ein System, das verkaufsbereite Eigentümer erkennt, damit wir sie beraten können, bevor sie etwas veröffentlichen, und immer mit ihrer Einwilligung. So entstand ATLAS. Caelum wurde im Juli 2025 gegründet, um aus dieser Idee ein Unternehmen zu machen. Fernando Stimac Jaén, Gründer.
Das Problem
Der Gegner eines Maklers ist kein anderer Makler, sondern der Eigentümer, der glaubt, allein zu verkaufen sei einfach.
Fast alle beginnen gleich: Sie inserieren auf Idealista oder Fotocasa, oft mit dem Hinweis „keine Makler“. Dort beginnen die Probleme, und wenn sie endlich Hilfe suchen, kommt das Gespräch zu spät.
- Inseriert alleinStellt das Inserat in ein Portal, überzeugt, dass Verkaufen oder Vermieten einfach ist.
- Die Neugierigen kommenNachrichten von Leuten, die nicht wissen, was sie suchen, ungefilterte Besichtigungen und Interessenten, die die Anforderungen nicht erfüllen.
- Ist erschöpftWochen voller Anrufe und Besichtigungen ohne Ergebnis. Der Preis sinkt, die Geduld auch.
- Gibt aufÜbergibt die Wohnung dem ersten Makler, der wegen des Inserats anruft, oder landet bei einem schlechten Geschäft oder Mieter.
Wie Makler heute akquirieren
Dieselben Quellen für alle, und sie bringen immer weniger.
Farming im Viertel
Straßen, Briefkästen und Häuser abklappern: langsam, teuer und schwer skalierbar.
Informationen gegen Gebühr
Manche Informationen aus dem Viertel gibt es nur gegen eine informelle Provision, ohne jede Garantie.
Die App für Eigentümer
Echte Beratung, bevor etwas veröffentlicht wird.
Eigentümer registrieren sich, und wir prüfen, dass ihnen die Immobilie gehört. So wissen wir, dass die anfragende Person der Eigentümer ist, und sie entscheidet, ob sie mit einem Makler sprechen möchte.
Verifizierter Eigentümer
Wir prüfen, dass die anfragende Person der Eigentümer ist.
Grundbuchauszug
Die Grundbuchinformationen zur eigenen Immobilie, direkt in der App angefordert.
Zustand per KI
Die KI wertet die Fotos aus und schätzt den Zustand der Immobilie ein.
Preis mit Daten
Eine Bewertung auf Basis echter Marktdaten statt Bauchgefühl.
So funktioniert es
Vom öffentlichen Signal zum Eigentümer, der Hilfe sucht.
- ErfassungLaufende Auswertung amtlicher öffentlicher Quellen und Marktdaten.
- Auswertung mit KIModelle, die Rechtstexte lesen, Quellen abgleichen und Dubletten entfernen.
- BewertungEin Verkaufsabsichts-Score von 0 bis 100, berechnet nach festen, nachvollziehbaren Regeln.
- ZuweisungDie Chance geht erst an den passenden Makler, wenn eine Einwilligung zur Kontaktaufnahme vorliegt.
Architektur
Drei KI-Agenten, jeder mit einer Aufgabe.
Die Trennung der Aufgaben macht jede Entscheidung überprüfbar: wer das Signal erkannt hat, warum so bewertet wurde und warum es bei diesem Makler landete.
Erkennt und bewertet
Sammelt Signale aus öffentlichen Quellen und berechnet den Verkaufsabsichts-Score jeder Immobilie.
Entscheidet, wohin es geht
Weist jede Chance einem abonnierten Makler zu. Ohne geprüfte Zustimmung des Eigentümers ist kein Kontakt möglich.
Begleitet den Makler
Er ist die Oberfläche für den Makler und lernt aus dem Verlauf jeder Chance, um die nächsten zu verbessern.
Für wen
Zwei Seiten desselben Marktes, jede mit einem klaren Grund mitzumachen.
Makler
Immobilienmakler
Ein Monatsabo, das priorisierte Chancen in ihrer Region liefert, bevor sie auf den offenen Markt kommen.
- Kurzliste von Immobilien mit Verkaufsabsicht.
- Begründung jedes Scores, Signal für Signal.
- Kontakt nur mit Eigentümern, die zugestimmt haben.
Eigentümer
Eigentümer
Eine kostenlose Bewertung, der Grundbuchauszug und eine KI-Zustandsanalyse. Danach entscheidet der Eigentümer, ob ein Makler ihn begleiten soll.
- Unverbindliche Bewertung.
- Ausdrückliche, widerrufliche Einwilligung.
- Kein Verkaufskontakt ohne Erlaubnis.
Compliance
Gebaut, um einer Prüfung standzuhalten.
ATLAS wird im Einklang mit der Datenschutz-Grundverordnung und der EU-KI-Verordnung entwickelt.
Kontakt nur mit Einwilligung
Öffentliche Signale dienen der Priorisierung. Kein Eigentümer wird ohne geprüfte Zustimmung kontaktiert.
Erklärbarer Score
Die KI interpretiert die Dokumente. Der endgültige Score folgt festen Regeln, sodass jedes Ergebnis erklärt und überprüft werden kann.
Jeder Schritt wird protokolliert
Jede Chance speichert, welcher Agent das Signal erkannt hat, warum so bewertet wurde und bei welchem Makler sie landete.
Roadmap
Von der Forschung bis Dezember 2027
Scrollen Sie durch das Projekt.
März 2025
ATLAS · ForschungStudie zur Objektakquise in Madrid: Interviews mit Maklern und Analyse, wie eine Immobilie heute auf die Portale gelangt.
Mai 2026
ATLAS · EntwicklungScout-Engine in der Validierung mit echten öffentlichen Daten.
Apr. 2027
ATLAS · GeplantKommerzielle Beta: B2B-Pläne für Makler und eine App für Eigentümer.
2025 — 2027
Okt. 2025
ATLAS · ArchitekturEntwurf der Agenten Scout, Director und Consultor sowie des Einwilligungsrahmens, der über eine Kontaktaufnahme entscheidet.
Okt. 2026
ATLAS · HeuteFunktionierender Prototyp und Auswahl von Pilotmaklern in Madrid.
Dez. 2027
ATLAS · ZielEntwicklung abgeschlossen. ATLAS geht mit fertiger AI-Act-Dokumentation in den kommerziellen Betrieb.
Veranschaulichender Überblick über Forschung und Entwicklung. Meilensteine nach Oktober 2026 sind Prognosen und können sich ändern.
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